PMK 90/2025: Insentif Penuh Sepanjang Tahun Tanpa Batasan Periode

Pemerintah Indonesia resmi memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk sektor properti melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 (PMK-90/2025). Beleid ini ditandatangani Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa pada 18 Desember 2025 dan berlaku efektif sejak 1 Januari 2026. Keputusan ini merupakan bagian dari strategi fiskal pemerintah untuk menjaga momentum pemulihan sektor properti yang sempat tertekan akibat kenaikan suku bunga dan inflasi material konstruksi.

Yang membedakan kebijakan 2026 dengan tahun-tahun sebelumnya adalah tidak adanya pembagian periode. Pada 2025, insentif PPN DTP 100% hanya berlaku untuk semester pertama (Januari-Juni), lalu turun menjadi 50% di semester kedua (Juli-Desember). Banyak pembeli yang menunda keputusan pembelian ke semester pertama 2025 untuk memaksimalkan insentif, namun kemudian menghadapi kenaikan PPN di semester kedua. Tahun ini, insentif 100% diberikan penuh sepanjang tahun—Januari hingga Desember 2026—tanpa pemotongan atau batasan periode. Ini memberikan kepastian hukum dan fleksibilitas waktu yang jauh lebih besar bagi pembeli.

Kebijakan ini juga mencerminkan keseriusan pemerintah dalam menggunakan instrumen fiskal sebagai counter-cyclical tool. Di tengah tekanan suku bunga yang diproyeksi naik (lihat Artikel 1), PPN DTP 100% berfungsi sebagai penyangga daya beli—mengurangi total cash outlay pembeli dan memberikan ruang negosiasi yang lebih baik.

Syarat dan Ketentuan: Siapa yang Berhak?

Batasan Harga dan Unit yang Jelas

Berdasarkan Pasal 4 PMK-90/2025, berikut syarat wajib yang harus dipenuhi untuk mendapatkan PPN DTP:

Kriteria	Ketentuan
Harga jual maksimal	Rp 5 miliar
Bagian harga dengan PPN DTP 100%	Hingga Rp 2 miliar
Jenis properti	Rumah tapak dan satuan rumah susun (baru)
Maksimal unit per orang	1 (satu) unit
Periode penyerahan	1 Januari – 31 Desember 2026

Batasan harga Rp 5 miliar dengan PPN DTP 100% untuk bagian hingga Rp 2 miliar berarti bahwa untuk properti dengan harga jual Rp 5 miliar, pembeli mendapatkan penghematan PPN sebesar Rp 220 juta (11% dari Rp 2 miliar). Ini adalah nilai yang sangat signifikan, terutama di tengah kenaikan suku bunga KPR yang meningkatkan beban cicilan.

Fleksibilitas untuk Pembeli Berpengalaman

Salah satu keunggulan PMK-90/2025 adalah fleksibilitasnya terhadap pembeli yang pernah memanfaatkan insentif sebelumnya. PMK ini tidak membatasi orang pribadi yang pernah memanfaatkan PPN DTP pada tahun 2023, 2024, atau 2025. Artinya, pembeli bisa kembali memanfaatkan insentif ini di 2026 meski sebelumnya sudah pernah menggunakan, asalkan memenuhi syarat dan ketentuan yang berlaku.

Ketentuan ini sangat penting untuk investor properti yang melakukan strategi buy-and-hold atau portfolio rotation. Investor bisa membeli properti baru di 2026 dengan PPN DTP, sementara properti lama dijual atau disewakan. Ini menciptakan efisiensi fiskal yang signifikan dalam perencanaan portofolio properti.

Mekanisme Pengajuan: Peran Developer sebagai Fasilitator

Pengajuan PPN DTP tidak dilakukan langsung oleh pembeli ke pemerintah. Proses ini difasilitasi oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual (developer) melalui mekanisme penerbitan faktur pajak yang khusus:

1. Harga jual ≤ Rp 2 miliar: Faktur pajak dengan kode transaksi 07 (PPN DTP 100%). Tidak ada PPN yang dibayar pembeli.
2. Harga jual > Rp 2 miliar: Faktur pajak dengan kode transaksi 07 dan 04. Bagian harga hingga Rp 2 miliar mendapat DTP 100%, sementara sisanya dikenakan PPN normal sebesar 11%.
3. Keterangan wajib pada faktur: “PPN DITANGGUNG PEMERINTAH BERDASARKAN PMK NOMOR 90 TAHUN 2025”.
4. Pendaftaran BAST (Berita Acara Serah Terima) pada aplikasi SIKUMBANG (KemenPUPR) atau BP Tapera.

Mekanisme ini menempatkan tanggung jawab administratif pada developer, bukan pembeli. Namun, pembeli harus tetap waspada—pastikan developer membuat faktur pajak sesuai ketentuan dan mendaftarkan BAST tepat waktu. Keterlambatan atau kesalahan administrasi dari pihak developer bisa mengakibatkan pembeli kehilangan hak PPN DTP.

Kondisi yang Membatalkan PPN DTP

Berdasarkan Pasal 9 ayat (1) PMK-90/2025, PPN tidak ditanggung pemerintah jika terjadi salah satu dari kondisi berikut:
1. Pembayaran uang muka dilakukan sebelum 1 Januari 2026.
2. Penyerahan dilakukan sebelum 1 Januari 2026 atau sesudah 31 Desember 2026.
3. Satu orang pribadi membeli lebih dari satu unit.
4. Properti dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 tahun sejak penyerahan.
5. PKP tidak membuat faktur pajak sesuai ketentuan.
6. PKP tidak mendaftarkan BAST pada SIKUMBANG/BP Tapera.

Ketentuan larangan pindahtangan dalam 1 tahun sangat penting untuk diperhatikan. Jika pembeli menjual properti dalam jangka waktu 1 tahun sejak serah terima, PPN DTP yang diterima harus dikembalikan ke pemerintah. Ini berarti pembeli harus membayar PPN sebesar 11% dari harga jual. Bagi investor, ini menambah holding period risk—properti harus dipegang minimal 1 tahun untuk mempertahankan manfaat PPN DTP.

Dampak Ekonomi: Dari Sektor Properti ke Asuransi

Perpanjangan PPN DTP tidak hanya menguntungkan pembeli dan developer, tetapi juga memberikan efek riak positif ke industri asuransi. Data Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menunjukkan premi asuransi harta benda naik 46,40% year-on-year pada Januari 2026, dengan market share mencapai 29,13% dari total premi asuransi umum Rp 112,81 triliun.

Kepala Eksekutif Pengawas Perasuransian OJK Ogi Prastomiyono menyatakan bahwa setiap transaksi properti yang menggunakan pembiayaan umumnya diikuti oleh perlindungan asuransi atas aset tersebut. Stimulus properti ini berpotensi memperkuat permintaan perlindungan aset di segmen ritel, menciptakan multiplier effect yang meluas ke sektor jasa keuangan.

Strategi Memaksimalkan PPN DTP di Tengah Suku Bunga Naik

Dengan kenaikan BI Rate yang diproyeksi agresif (lihat Artikel 1), PPN DTP 2026 menjadi safety net penting bagi pembeli properti. Berikut strategi untuk memaksimalkannya:
1. Kombinasikan dengan KPR fixed rate—manfaatkan PPN DTP untuk mengurangi total cash outlay, lalu kunci suku bunga KPR sebelum naik lebih jauh. Penghematan PPN bisa dialokasikan untuk membayar biaya provisi atau asuransi jiwa KPR.
2. Prioritaskan properti siap huni (ready stock)—hindari risiko konstruksi tertunda akibat kenaikan harga material (lihat Artikel 3). Ready stock juga mempercepat serah terima, sehingga BAST bisa didaftarkan lebih cepat.
3. Verifikasi legalitas developer—pastikan developer adalah PKP aktif dan memahami prosedur faktur pajak kode 07. Developer yang tidak kompeten dalam administrasi perpajakan bisa mengakibatkan pembeli kehilangan hak PPN DTP.
4. Perhitungkan total cost of ownership—jangan hanya fokus pada penghematan PPN, tapi juga pertimbangkan biaya KPR, biaya notaris, BPHTB, dan biaya perawatan properti.

Kesimpulan

PPN DTP 100% sepanjang tahun 2026 adalah kebijakan fiskal terbaik yang bisa dimanfaatkan pembeli properti dalam beberapa tahun terakhir. Namun, dengan suku bunga yang bergerak naik dan harga material yang melonjak, timing adalah segalanya. Jangan tunda keputusan pembelian terlalu lama—insentif ini punya batas waktu tegas: 31 Desember 2026. Bagi investor, PPN DTP adalah alat untuk meningkatkan return on investment (ROI) melalui penghematan fiskal. Bagi pembeli end-user, ini adalah kesempatan untuk mempercepat kepemilikan rumah dengan beban pajak yang minimal.

—

Sumber Data:
1. [Direktorat Jenderal Pajak – PPN DTP 2026](https://www.pajak.go.id/id/artikel/kabar-gembira-beli-rumah-diskon-ppn-100)
2. [CNBC Indonesia – PPN DTP 100% Berlanjut 2026](https://www.cnbcindonesia.com/news/20250925115955-4-670088/ppn-dtp-100-properti-berlanjut-di-2026-simak-syarat-ketentuannya)
3. [Investor Trust – PPN DTP Dorong Asuransi Properti](https://investortrust.id/market/98281/insentif-ppn-dtp-disebut-dorong-prospek-asuransi-properti)

—

Baca Juga: [Harga Material Bangunan Naik 5-12% di 2026: Ancaman Margin Developer dan Harga Jual Properti Baru]